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（原标题 ：二三线房市走入户籍新政行情）
“这个政策 ，bet8也是在发布后才知道，之前没有半点消息 。”4月10日 ，一位H股上市的房企人士表示 ，年初其所在公司在制定2019年销售目标时 ，对2019年楼市信心要高于2018年 。
所谓“政策”，指的是4月8日国家发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》（以下简称为《任务》） ，其中建议在原有基础上 ，城区常住人口300万以下的城市应当全面取消落户限制 ；城区常住人口300万-500万人口的城市应当放开放宽落户条件 。
全国有75个城市将受到这一政策影响 ，其中66个城市被建议要放开 、放宽落户限制 ，为一些城市引进人才创造了条件 。对于这些城市来说 ，能够引入高素质人才 ，不仅为当地经济和产业发展注入活力 ；同时客观上拓宽房地产市场需求端基数 。
据不完全统计 ，从2017年以来 ，全国有30多个城市发布了60多个关于户籍 、人才等方面政策 。这些实施人才和户籍新政的二三线城市 ，与实施棚改政策三四线城市 ，在317楼市调控实施之后 ，轮番交替支撑起中国房地产市场继续增长 。
“一线城市不敢松动 ，三四线市场已经透支 ，调整意义不大 ，所以bet8判断今年二线和强三线会撑起大梁 。”上述房企负责人表示 ，他们并非提前获得政策出台的消息 ，而是在对形势判断上“不谋而合” 。
户籍新政
截止2017年底 ，城区常住人口超过500万的城市有9个 ，其中1000万常住人口的城市有上海 、北京 、深圳 、吉林和重庆 。城区常住人口500万到1000万的城市有广州 、天津 、成都和南京等4个城市 。
在《任务》中 ，建议城区常住人口超过500万的城市要调整完善积分落户政策 ，大幅增加落户规模 、精简积分项目 ，探索差别化精准化落户政策 。差别化落户政策是城区和新区 、所辖区县制定差别化落户条件 。
对于城区常住人口300万到500万的城市 ，《任务》建议放开或放宽落户限制 。其中特别要求取消重点群体的落户限制 。全国符合这一条件城市共有12个 ，主要为武汉 、沈阳 、西安 、郑州 、杭州等二线省会城市或区域中心城市 。
所谓重点群体 ，国家发改委规划司相关负责人在《问答》中对此进行专门解读 ，主要指在城镇稳定就业生活的新生代农民工 、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口 、农村学生升学和参军进入城镇人口 。
另外 ，城区常住人口在100万到300万的城市共有54个 ，其中有青岛 、石家庄 、苏州 、南昌 、无锡 、合肥 、洛阳 、南宁 、贵阳 、东莞 、乌鲁木齐和汕头等12个城市人口超过200万 。未来这些城市将全面取消落户限制 。
中指院数据显示 ，2018年土地出让金收入前20强城市大部分为二线及强三线城市 ，其中重庆 、天津 、成都和南京等四个城市的城区常住人口均超过500万 。武汉 、西安 、昆明 、郑州、济南等五个城市的市区常住人口在300万-500万之间 。佛山 、苏州 、宁波 、青岛 、常州和石家庄等6个城市则属于城区常住人口300万以下城市 。
在2019年第一季度土地出让金收入前20强城市中 ，杭州 、天津 、苏州 、西安 、郑州 、武汉 、重庆、佛山 、青岛 、南京 、成都 、昆明等12个城市再次上榜 。还新增了沈阳和太原两个城区常住人口超过300万的城市 ，以及福州 、南宁 、合肥等三个人口超过城区常住人口在200万左右的城市 。
66城受益
在刚刚过去的3月份及4月上半月 ，南京 、苏州 、宁波 、南昌等多个城市出现抢地潮 ，而在2018年下半年 ，这些城市都不同程度出现土地流拍现象 。这种转变源于2018年底到2019年出一些二三线城市在限价 、限贷、人才落户等政策的调整 。
落户政策调整对楼市直接影响最为明显的是西安市 ，与其他城市落户需要三个月左右时间相比 ，西安落户政策堪称神速 ，前后只需要一周的时间就可以完成 。放宽落户限制后 ，一年半时间里 ，西安新增户籍人口接近150万 。
得益于人口增加带来的红利 ，2018年西安市商品房销售面积为2265.4万平方米 ，超过了2017年限购后销售水平 ，也超过2016年限购前的成交量 。创下西安商品房历史成交记录 ，户籍政策对房地产影响由此可见一斑 。
中国城市规划设计研究院副总规划师朱波表示 ，对于房地产来说 ，一方面是人口的集聚 ，人口往哪里流动 ，直接影响了当地的经济发展乃至房地产市场 ；另一方面是城市的发展动力 ，城市发展动力是否强劲 ，或者是否有发展预期 ，决定了人口和要素是否向该城市流动 。
华创证券的研究报告显示 ，2017年南京 、杭州 、武汉和西安等城市户籍人口增速都达到了历史峰值 ，新增人才落户增长率是城市自然人口增长率的4-6倍 。如果将新增户籍人口选择落户后1 、3 、5年购买房产（套均90平方米） ，估算年均购房需求影响2017年商品房成交分别为78% 、26%和16% 。《任务》覆盖的城市有75个 ，合计城区人口为2.3亿 ，在全国城镇人口中占比58% 。华创证券报告推断 ，75个城市住宅销售面积占比全国达到50%以上 ，“本次落户制度放宽将加速户籍城镇化率的提升 ，并一定程度上淡化住房限制的约束 ，从而提振一二线城市和强三四线城市住宅需求 。”
国家发改委城市和小镇改革发展中心舆情部主任易鹏表示 ，从这次的公布的任务来看 ，我国城镇化的发展天平越来越倾向于市场化选择 ，鼓励从资源配置角度吸纳更多的就业岗位 。在一线城市开始疏解人口的前提下 ，以二线省会为主的城市 ，将会获得更多的发展机遇 。
不过，北京理工大学房地产研究所所长周毕文指出 ，新型城镇化建设政策的实施将为城市带来一部分非限购人群 ，对于房地产而言 ，“可能会带来租房需求 ，未必带来新的购房需求 。”未来房地产行业的走向 ，还是要根据市场的真实需求来判断 。
在2018年房企业绩报告土地储备城市布局中 ，成都 、重庆 、杭州 、南京 、苏州 、宁波等城市出现频次极高 ；此外郑州 、南宁 、南昌 、贵阳 、沈阳 、济南 、青岛 、石家庄等城市也备受开发商青睐 。
房企在行动
在2018年房企销售榜排名第10的龙湖集团 ，全年营收为1157.99亿元 ，其中杭州为189.42亿元 ，重庆为148.11亿元 ，两个城市均超过百亿 。此外成都 、宁波 、青岛 、济南等二线城市的营收贡献也都超过50亿元 。
2018年业绩报告显示 ，截止2018年底 ，土地储备总建筑面积为6636万平方米 ，权益建筑面积4559万平方米 。龙湖集团营销口人士透露 ，按照目前规划的开发节奏 ，这些土地可以满足龙湖四年开发需要 。
目前龙湖土地储备建筑面积中 ，烟台最多达到705.21万平方米 ，其次为济南的466.62万平方米 。另外北京 、沈阳 、青岛、天津和石家庄等城市的土地储备建筑面积叶军超过百万平方米 。
上述龙湖人士告诉经济观察报 ，2019年龙湖希望重点布局全国五大区域 。在西部 、环渤海和长三角区域土地储备较为充足的基础上 ，下一步龙湖将在华南 、华中区域加大拿地力度 。同时也择机在长三角寻找新的机遇 。
据其透露 ，在拿地方面 ，龙湖坚持积极但又谨慎 、精准的投资策略 ，2018年龙湖用于拿地的金额大约为727亿元 。“今年bet8还会量入为出 ，保持健康资产负债表 ，净负债率全年在50%—60%之间 ，也将继续遵循都市圈 、城市群发展轨迹 ，下沉布局以进入高潜力卫星城 。”
一家闽系房企投资负责人告诉经济观察报 ，其所在公司选择城市主要参考两个标准 ，一个是当地综合经济实力 ，包括产业 、人均可支配收入等 ；另一个近五年人口增长情况 ，如果是人口流入性城市 ，一般会选择投资 ，反之则会谨慎选择 。
一直以来 ，这家闽系房企重心都在长三角和福建本土 ，此外在山东等少数省份零星有项目分布 ，“bet8土地布局和全面放开落户限制那部分城市重合度比较高一些 ，一线城市bet8进不去 ，太小的城市又不敢进去 。”该人士表示 。
中指院数据显示 ，2019年第一季拿地支出最多的是万科 ，拿地金额为311亿元 ，融创中国紧跟其后，三个月买地支出为309亿元 。排在后面依次为绿地控股 、新城控股 、旭辉集团 、阳光城 、中海地产 、中国恒大 、龙湖集团和中南置地 。
从房企拿地面积来看 ，排在前五位的分别是绿地 、恒大 、新城 、融创和万科 ，拿地面积均超过500万平方米 。排在后面的还有华润 、华侨城 、蓝光 、碧桂园和中梁等房企 ，前三个月土地储备超过200万平方米的有16家房企 。
中指院报告指出 ，2019年一季度前十房企拿地总金额为1904亿元 ，占百强企业拿地金额的35.2% ，行业集中度继续向龙头房企倾斜 。融创中国仅在3月份就为拿地花出202亿元 ，主要在上海 、天津 、重庆 、合肥 、济南等地获取土地 。
来源 ：经济观察报
