0755-22399188
（原标题：深圳拟出台租金指导价 长租市场洗牌加剧）
在经历了多方政策鼓励 、租金上涨风波后 ，长租公寓市场进入了发展瓶颈期 ，租赁政策也在相应调整 。
12月26日 ，深圳出台租赁新政 ，拟对租金价格进行调控 ，这也是今年8月“一房一价”的租赁项目试点后 ，深圳正式出台“稳租金”政策 。
根据文件 ，在加大租赁住房供应量的同时 ，深圳还将编制房租指导价格 ，加快推进“控涨幅 、稳租期”为特征的稳租金商品房试点工作 。
除此之外 ，城中村租房状况成为报告焦点 。为保障低收入人群利益 ，深圳将对城中村综合治理发放适当补贴 ，以降低企业改造和运营成本 。
租金上涨成为今年的热门话题 ，“长租公寓抢占房源推高房租”被推上了风口浪尖 。但房租上涨的原因不仅于此 ，一线城市紧张的供需关系 、消费升级、较低的租售比都在推动着租金高涨 。
深圳多位业内人士认为 ，租金上涨已成趋势 ，不可避免 。关乎民生 ，租赁政策亦在不断调整中 ，政府与市场之间相互作用 ，形成博弈 ，不断寻找平衡 。
稳租金政策升级
深圳在“稳租金”政策方面率先打出一拳 。
12月26日 ，深圳市人大常委会第二十九次会议审议了《关于加快培育和发展住房市场工作情况的报告》（以下简称报告） ，其中关于租金价格指导的举措引人注目 。
报告显示 ，深圳将编制全市的租金指导价格，定期向社会发布 ，引导骨干企业出租房租金不高于所在区域的租金指导价格 。
之前 ，深圳已开始针对租金管制进行试点 。8月30日 ，深圳规土委有关人士曾透露 ，深圳首批“稳租金商品房”试点项目——塘朗城精品公寓 ，预计2019年推出 。该项目由朗通房地产开发有限公司建设经营 ，朗通则由深圳地铁集团与深业集团共同成立 。
试点将实行“一房一价”的租金管控 ，通过市场评估起定租金 ，采取“一年一调”的方式进行房租调整 ，并在合同中进行年租金增长率不超过正负5%的涨幅约束 。
试点项目还未入市 ，此次深圳租金调控新政则扩展至了全市。
值得注意的是 ，指导价格不等同于限价 。指导价格最终的价格走向还是取决于市场 ，但限价是政府通过行政强制限定了价格 。
“目前政策还没有走到限价这一步 。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示 ，指导价格对租金上涨遏制作用有限 。
在编制租金指导价格的同时 ，深圳还将多渠道增加租赁住房供应 ，要在2022年新增建设筹集各类租赁住房不少于30万套 ，占新增建设筹集住房总量的50%以上 。这亦表明了深圳加强供应端以缓解租赁价格上涨的意图 。
此外 ，报告还聚焦在了城中村专业化租赁对低收入人群形成的挤出效应 ，而这也是深圳对租金进行升级管控的原因之一 。
随着深圳城市发展 ，人口结构变化带来了消费升级 ，城市更新又带来了租赁房源结构优化 ，这都促进了房租的进一步上涨。
城中村也加入到城市更新和消费升级大军中 。报告显示 ，目前住房租赁企业“进村”数量约200个 ，改造住房（含洽谈）约10万套 ，占城中村租赁房的2% ；已改造出租约1万套 。
这与租住在城中村中的低收入群体的利益产生了矛盾 ，低收入群体对房租上涨非常敏感 ，对此 ，深圳加强了对城中村规模化改造的指导 ，合理设置租赁企业准入门槛 ，通过规划统筹 、价格指导等手段有序推进城中村改造 。
深圳拟对城中村综合整治给予适当财政补贴 ，降低企业改造和运营成本 ，引导租赁企业按照租户消费结构和支付能力 ，供应适宜的租赁住房 。
“这都是为了缓解租赁市场价格的波动” ，宋丁认为 ，这些政策起到了一个平衡和对冲的作用 ，但这并不意味着住房租金就能停止上涨 。
政策与市场的博弈
深圳的租金指导新政背后 ，一定程度上是近两年租赁市场发展过快所致 。
过去两年 ，租赁市场 、机构化租赁得到前所未有的鼓励 ，机构房东如雨后春笋般成立 ，资本也争先恐后涌入 ，带动了大量存量房源被改造为长租公寓 ，从而在部分区域带动了租金的上涨。
2017年 ，住建部颁布有关鼓励专业化住房租赁的一系列举措 ，其中包括开展租赁住房试点 、加大对租赁住房项目的信贷支持力度 、租购并举等等 。
“去年 ，租赁市场得到很大发展 。”宋丁告诉21世纪经济报道 ，无论是供给侧还是需求侧都对租金有很大推动 。
今年8月 ，北京房租短时间内明显上涨 ，自如等长租公寓推高房租的观点也充斥于市场 。一时之间 ，长租公寓成为众矢之的 ，各方指责其抢占房源 ，推高了租金 。
但房租上涨背后的原因 ，远没有如此简单。
中国社科院 、58同城安居客联合发布的《中国房地产大数据报告（2018）》显示 ，2018年部分城市住房租金快速上涨 ，并于7月达到涨幅峰值 。7月 ，29个重点监测城市住房租金平均环比上涨0.98% 。
而受到各地政府对租金上涨调节干预的影响 ，重点城市住房租金水平在8月至10月有所回落 。
该报告显示 ，大城市存量住房总量不足 ，是2018年上半年房租快速上涨的重要原因 。
东北证券报告也表示，长租公寓市场渗透率和溢价空间有限 ，租金上涨的核心问题在于供需失衡 。一线城市强大的人口吸附能力与人均收入快速增长 ，导致了我国租赁市场长期处于供小于求的状态 。
宋丁认为 ，租金上涨是市场趋势 ，将来几年内租金价格都会呈现出上扬格局 。
易居智库中心研究总监严跃进指出 ，对租金进行调控并非根本的解决之策 ；租赁的核心仍然是供应 ，未来 ，政策与市场仍将在动态博弈 ，使得租金保持在一个稳定的水平 。
今年整体来看 ，增加租赁供应被放到了更重要的位置 。
5月 ，住建部在《关于进一步做好房地产市场调研工作有关问题的通知》中表示 ，力争在3—5年时间 ，公租房 、租赁住房 、公有产权房用地 ，在新增住房用地供应中的比例达到50% ，在供应端支持租赁市场 。
北京在今年也多措并举 ，加大保障性住房建设力度 ，并加快了公租房供应分配 。8月27日 ，北京住建部公布 ，近5000套公租房房源进行了意向登记 。
而近年来多方资本主导下的长租公寓市场 ，则正在面临一轮大洗牌 。规模和经营水平皆弱的机构和平台 ，将被淘汰 。今年以来 ，已有多家长租公寓品牌破产 。
深圳市bet8控股集团有限公司 ，创建于2012年5月，注册资本5000万元人民币 。业务范围涵盖股权投资 、证券投资基金 、房地产运营 、物业管理 、酒店公寓管理等领域 ，bet8将为您带来更多房地产行业资讯 。
