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2019年中国房地产企业销售增速放缓谋求多元化业务布局
2019年3月以来 ，上市房地产企业密集发布2018年年报 。从数据来看 ，多数房企在营收 、利润方面业绩理想 ，但受调控政策影响 ，销售额增速趋缓 ，一些房企在激烈的竞争中谋求多元化业务布局 。
龙头房企销售额创新高涨幅趋缓
2018年 ，房地产交易规模再创新高 ，万科 、恒大 、碧桂园的全年销售额纷纷突破6000 、5500 、5000亿元大关 。
年报数据显示 ，万科实现营业收入2976.8亿元 ，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元 ，同比增长20.4%;恒大营业额4662.0亿元 ，净利润722.1亿元 ，同比增长106.4%;碧桂园总收入3790.8亿元 ，净利润485.4亿元 ，同比增长68.8% 。
中原地产研究中心对42家企业年报数据进行统计发现 ，70%的企业利润出现了明显的上涨 ，其中 ，A股的27家企业平均利润上涨了22.6% 。
但在调控政策从紧的背景下 ，房企普遍出现业绩上涨乏力的现象 。年报数据显示 ，2018年万科销售额同比增长14.5% ，恒大合约销售额增长10.1% ，增速较2017年均有所放缓 。2018年碧桂园权益销售额增长31.25% ，2017年碧桂园合同销售额同比增长为78.3% 。
国家统计局数据显示 ，2018年全国商品房销售面积17.17亿平米 ，同比增长1.3% ，增速比2017年低6.4个百分点;销售金额15.0万亿元 ，同比增长12.2% ，增速比2017年低1.5个百分点 。
2018年 ，在“房住不炒”和因城施策的政策导向下 ，行业调控持续深化 ，市场也经历了由热转冷的变化 。从2018年下半年开始 ，房企销售业绩增速放缓 ，进入2019年后 ，这一趋势更为明显 。
据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示 ，2019年1-2月份 ，中国商品房销售面积14102万平方米 ，同比下降3.6% ，2018年全年为增长1.3% 。其中 ，住宅销售面积下降3.2% ，办公楼销售面积下降15.7% ，商业营业用房销售面积下降13.6% 。——商品房销售额12803亿元 ，增长2.8% ，增速回落9.4个百分点 。其中 ，住宅销售额增长4.5% ，办公楼销售额下降6.2% ，商业营业用房销售额下降9.4% 。
2018-2019年1-2月中国商品房销售面积 、销售金额统计及增长情况数据来源 ：前瞻产业研究院整理
(备注 ：1-12月金额同比为12.2%)
“头部房企的增长速度变缓 ，但绝对增量依然可圈可点 。”58安居客房产研究院首席分析师张波接受中新网记者采访时说 ，一些房企的发展战略开始出现变化 ，从偏重规模化发展到规模和质量并重 ，尤其是负债水平较高的大型品牌房企则更为谨慎 ，不再过分倚重“高周转”战略 。
行业集中度明显提升
从年报来看 ，2018年 ，龙头房企继续发挥规模优势 ，销售业绩上涨幅度超过市场平均涨幅 。
根据中国房地产业协会 、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》 ，2018年 ，百强房企市场集中度继续提升 ，千亿房企数量达到30家 ，创历史新高 。
测评报告指出 ，前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17% 。龙头房企凭借在拿地 、融资等方面的优势 ，快速进入相对活跃的市场 。通过合理的业务布局 ，保证业绩的稳定性 。
“此外 ，在因城施策的宏观背景下 ，中小型房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压 ，500强房企中销售额小且呈现负增长的企业不在少数 。”报告称 。
万科在2018年年报《致股东》信中表示 ，行业集中度上升 ，已经不再是趋势 ，而是事实 。现在处于“白银时代” ，白银时代是一个更多变的时代 ，是一个更细腻的时代 ，是一个竞争更激烈 、需要更高技术含量的时代 。
“行业集中度仍将进一步提升 ，预计2019年千亿房企的规模将扩大到40家左右 。”张波说 ，需要关注“千亿”本身的含金量 ，步子迈大了 ，基础不牢固 ，风险也会随之增大 。无论是兼并还是抢地 ，都离不开资金杠杆 ，虽然2019年融资环境有所改善 ，但如果不注重风险 、只看中规模 ，就可能倒在千亿的跑道上 。
张波认为 ，中小型房企的生存在2019年将愈加困难 ，目前放松的流动性多倾向于大型品牌房企 ，更多的中小房企资金链承压现状难以得到改善 ，合作开发和并购将在2019年频繁上演 。
多元化布局全面开展
面对激烈的竞争，除了注重发展的质量 ，多元化业务布局也一直是房企关注的重点 。
近两年 ，房地产行业出现“去地产更名潮” 。万科房地产 、保利房地产 、恒大地产 、方兴地产 、远洋地产 、朗诗绿色地产 、时代地产 、中航地产 、龙湖地产 、大连万达商业地产等逾10家房企去掉了名字中的“地产”二字 。
从年报来看 ，2018年 ，除主营业务之外 ，万科在物业 、物流 、教育甚至冰雪等小众领域都有发力 。碧桂园在机器人产业和乡村振兴领域 ，恒大在新能源汽车领域 ，中国金茂在城市运营方面 ，越秀地产在养老项目上均有布局 。
“2018年 ，TOP30房企70%发布了多元化战略 ，TOP100房企97%布局了多元化业务 。”易居企业集团执行总裁张燕说 ，2018年房企多元化投资已接近千亿 ，和2014年相比翻了7倍 。
关于房企寻求多元化业务布局的原因 ，张燕认为 ，有些是因为主业强大 ，做到一定程度顺势而为，看到了天花板 。另外一类控股公司 ，企业先天具有多元化布局的优势和基因 ，当主业进行到一定程度之后 ，多元化布局优势就会显现 。
不过 ，在张波看来 ，目前房企的多元化或转型非常成功的案例并不多 ，主要有两个方向 ，一类是向主业相关或上下游行业衍生 ，例如以住宅开发为主的房企 ，开始转向养老地产 、租赁住宅 、小镇开发 、商业地产等领域拓展;另一类则是全新转型 ，逐步弱化开发属性，而转向物流 、仓储 、电子商务等和房地产无关联的行业 。
“两类方向并无优劣之分 ，需视企业自身的资源优势和发展愿景而定 ，但总体来看 ，全面转型的成功率往往不高 ，因此房企上市公司的转型节奏一般会较为缓慢 。”张波说 。
